2011到2012的2年时间里，上海常住人口增加了80万。数据来源可以参考之前的文章( 2012年底/2013年初上海常住人口 )。我们来分析一下上海人口增加与住房供应的数据。
2011到2012的2年时间里，上海常住人口增加了80万。数据来源可以参考之前的文章( 2012年底/2013年初上海常住人口 )。我们来分析一下上海人口增加与住房供应的数据。
上海人口增加与住房需求：
2011到2012增加的80万人口，可以分为两部分：新生儿和青壮年劳动力。
- 新生儿很容易理解，遇到生育高峰。
- 青壮年劳动力，包括应届毕业生（户籍），以及到上海打拼的劳动人群。
而这两部分群体都有强烈的住房需求，如果按照人均30平的住房需求来计算，那么上海新增的80万常住人口的住房需求为2400万平方米，而这个面积是刚需的面积，如果加上投资，那么就会更多了。
住房需求很简单的算术：
- 80万人 * 30平米/人 = 2400万平米
2011/2012年住房供应数据：
算好了住房需求，那么来看一下2011/2012年上海的住房供应数据。
- 2011年住宅性质用地成交面积为365.53万平方米，推出430.58万平方米
- 2012年住宅土地供应281万平，折合成建筑面积为475万平方米
我们就用上面两个数据来计算一下上海2011~2012年的住房供应。2011年没有查到折合的建筑面积，我们就用2012年的比例来大概估算一下，2011年的住房供应建筑面积为 618万平方米 （365..53*475/281)。
这样2011~2012总供应量为建筑面积1093万平方米 (618+475)。
上海住房需求与住房供应比较：
需求为2400万平方米，而供应为1093万平方米，需求为供应的2倍。2011~2012年由于限购等措施打压房价，终于迎来了2013年的疯狂，房价普涨50%。
东华结束语：
上面的分析单单是从房地产最基本的属性来分析的，如果加上房产的投资保值，政府收入等来看，这点供应量是远远不够用的。
所以在上海的同学们，如果想买房，那就赶紧的！！！
推荐看一下这批报道，预测的还是比较准的：
http://epaper.21cbh.com/html/2013-01/17/content_56588.htm
2006年至今的7年中，上海商品住宅成交面积达到8910万平方米，而这7年间的土地出让建筑面积仅相当于其一半，由此造成的供应缺口，高达4000多万平方米。
从长期来看，土地供应相对销售量的不足，必然会在未来严重影响楼市供求关系，助推房价的上涨。尤其是一旦限购放宽，前两年的土地供应低谷很可能会引领房价新一轮的报复性上涨。
参考：
- 2011年住宅土地成交面积：http://news.dichan.sina.com.cn/2012/01/01/427413.html
- 2012年住宅土地成交面积： http://business.sohu.com/20130112/n363240013.shtml